Відповідно до Закону Республіки Польща від 24 березня 1920 року “Про набуття нерухомості іноземцями”, іноземцями вважаються: фізичні особи, які не мають польського громадянства; юридичні особи з місцезнаходженням за кордоном; утворення, що не мають статусу юридичної особи, сформовані особами, вказаними в підпунктах вище, з місцезнаходженням за кордоном та засновані відповідно до законодавства іноземної держави; юридичні особи/утворення, що не мають статусу юридичної особи, які є резидентами Польщі та безпосередньо чи опосередковано контролюються особами, вказаними в підпунктах вище (надалі – “Контрольовані Компанії”). Компанія вважається контрольованою іноземцем в таких випадках: іноземець безпосередньо чи опосередковано володіє понад 50% статутного капіталу компанії, включно як заставодержателя, узуфруктарія (особа, яка має речове право); іноземець має домінаційне становище, як воно визначене в Кодексі господарських товариств Польщі від 15 вересня 2000 р. (надалі – “Кодекс”).
Слід зазначити, що польське право прихильніше ставиться до громадян і підприємців з Європейської Економічної Зони (ЄЕЗ) (Європейський Союз, Ісландія, Норвегія, Ліхтенштейн). Такі особи звільнені від обов’язку отримання дозволу на набування нерухомості. Оскільки Україна не є членом ЄЕЗ, то її громадянам необхідно отримати відповідний дозвіл, проте в деяких випадках вони звільнені від такого обов’язку. Дозвіл видається міністром внутрішніх справ і дійсний він протягом двох років. Дозвіл на придбання нерухомості або часток/акцій польської компанії, у власності якої перебуває об’єкт нерухомості, може бути виданий українцеві, якщо він доведе існування обставин, що підтверджують його зв’язок з Польщею (наприклад, є етнічним поляком або здійснює господарську діяльність в Польщі згідно з польським законодавством, укладення шлюбу з громадянином Польщі).
У деяких випадках громадянин України, що бажає придбати нерухомість у Польщі, може звернутися за отриманням так званої “обіцянки видачі дозволу”. Зазвичай компанії звертаються за отриманням такої обіцянки у випадках придбання нерухомості на тендерній основі, коли ще невідомо, чи заявник отримає право на здійснення трансакції з об’єктом нерухомості. Вона є дійсною протягом одного року з моменту її видачі і заявнику не може бути відмовлено у видачі дозволу протягом цього строку, окрім випадків, коли змінилися фактичні обставини, що мають істотне значення для прийняття рішення про видачу дозволу.
Громадяни України звільнені від необхідності отримання дозволу на придбання нерухомості в Польщі зокрема в таких випадках: успадкування нерухомості; придбання або підписка на акції польської компанії, допущені до публічних торгів; перетворення компанії, як це визначено в Кодексі; придбання житлового приміщення, як останнє визначено в Законі про право власності на приміщення від 24 червня 1994 року; придбання нежитлового приміщення (гаражу); придбання нерухомості громадянином України, що перебуває в Польщі не менше як п’ять років з моменту отримання виду на проживання в Польщі; придбання громадянином України, що одружений з польським громадянином і перебуває в Польщі не менше, ніж два роки з моменту отримання виду на проживання в Польщі, нерухомості, яка в результаті придбання буде спільною власністю подружжя; придбання громадянином України нерухомості, якщо в день придбання він має право на спадкування нерухомості, що передається, а особа, що передає нерухомість, є власником або узуфруктарієм нерухомості протягом як мінімум п’яти років; придбання Контрольованою Компанією незабудованої земельної ділянки площею, що не перевищує 0,4 га в міській зоні на території Польщі; придбання нерухомості іноземним банком, що є заставодержателем, у результаті безуспішного аукціону в ході процедури звернення стягнення на заставлене майно; придбання або підписка на акції польської компанії банком, що є Контрольованою Компанією, в ході процедури звернення стягнення на заставлене майно. Зазначені вище випадки не застосовуються в разі придбання громадянином України нерухомості в прикордонній зоні.
У випадку договору купівлі-продажу зазвичай продавець і покупець укладають попередній договір, а пізніше покупець подає до Міністерства внутрішніх справ заяву (написану польською мовою) про отримання дозволу на набуття нерухомості. Дана заява підлягає оплаті, і коштує це щонайменше 1570 зл. Якщо хтось не хоче або не має змоги отримати дозвіл самостійно, може доручити це представникові (доручення коштує 17 злотих). Документи, складені іноземною мовою, повинен перекласти на польську мову присяжний перекладач і засвідчити їх згідність з оригіналом. У заяві повинні бути вказані обставини, що підтверджують зв’язок іноземця із Республікою Польща, тобто польське походження або укладення шлюбу з громадянином Польщі, або ведення господарської діяльності на території Польщі, або отримання дозволу на проживання на її території. Проблемним є питання, чи для доведення такого зв’язку вистачить робота або навчання в Польщі. Немає спеціального бланка такої заяви, отож особа повинна самостійно сформулювати заяву відповідно до вказівок, зазначених в законі та розпорядженні.
Walczyński Kalinowski i Wspólnicy
Kancelaria Prawna sp.k.
aleja J. Ch. Szucha 8
00-582 Warszawa
tel. +(48) 22 826 11 88
faks +(48) 22 828 30 61
www.wkiw.pl
